Аренда посуточно. Одесса . Лето

В первую очередь, трезво оценив плюсы и минусы вашей жилплощади, определитесь с ценой. «Учтите, что в Одессе особенно доходны июль и август, — говорит управляющий партнер риелторской компании Дмитрий Грабина. — Это связано с климатическими условиями и с большим количеством развлекательных мероприятий». Так, в июле цена на жилье возрастает на 20% и за ту же однокомнатную квартиру на Таирова можно брать не 180 грн. в день, а 280. Чтобы не отпугнуть потенциальных клиентов завышенной ценой и не обидеть себя заниженной, риелторы рекомендуют перед выставлением стоимости аренды проанализировать цены на похожие квартиры в вашем районе и найти оптимальное соотношение цены и качества. Для удобства мы свели среднюю стоимость жилья (см. таблицу), от этих цифр уже можно отталкиваться. Стоит помнить, что на цену влияет возраст вашего дома, наличие дополнительных услуг и состояние жилья. «Разница в стоимости аренды между историческим фондом и новостроем может доходить до 40—50% (в новострое дороже. — Ред.)», — говорит Дмитрий Грабина. Не последнее место занимает и расположение квартиры. Выгоднее сдавать жилье, и обязательно указывать это в объявлении, которое находится недалеко от моря, зеленой зоны, транспортной развязки, супермаркета и увеселительных заведений. «Только за эти удобства можно брать сверху $50—150», — уверяет хозяин «двушки» в центре Илья. Хотя Одесса такой город, что летом здесь даже сарай за любую цену берут, — шутят риелторы.
СУТКИ ИЛИ НЕДЕЛЯ. Определимся с периодом аренды. Риелторы и арендодатели со стажем уверяют, что больше всего можно заработать посуточной сдачей. «Посуточная и понедельная аренда дает доход на 20—40% больше, чем помесячная», — говорит Дмитрий Грабина. Правда, «посуточные» жильцы более хлопотны. «Это каждый день — встреть, дай ключи, подпиши договор, подготовь белье, убери все помещение, закупи продукты, покатай по городу. Нужно обязательно проверять апартаменты в момент отъезда каждого постояльца, чтобы тот с собой чего лишнего не прихватил или своего не оставил», — перечисляет заботы Илья. К тому же, как правило, клиенты, арендующие жилье ненадолго, требуют большего комфорта, потому и предварительно вложиться в квартиру придется основательнее. «Обязательно наличие евроремонта, хорошей мебели, стиральной машины, бойлера, выделенного интернета и компьютера, — перечисляет арендодатель с 5-летним стажем Станислав Вовченко. — Если закупить всю необходимую технику, и дополнительно повысить стоимость в соответствии с расходами — все это окупится за первый же сезон». Если набор услуг неполный, к примеру, штукатурка сыплется или туалет на улице, то арендатора квартиры посуточно можно искать очень долго, либо же сдавать ее на 30—50% дешевле, чем в среднем по району. КТО ВАШ КЛИЕНТ. Очень важно сразу определить, кому будет интересно ваше жилье, чтобы ограничить ненужные траты, которые не окупятся. К примеру, если у вас малометраж в спальном районе, трудно рассчитывать на интерес вип-персон, потому и потребность в евроремонте отпадает. Однокомнатные квартиры чаще интересуют студентов, молодые семьи, путешествующих налегке — потребителей экономкласса. «Двушки» арендуют, как правило, две молодые семейные пары или 4—5 студентов, которые приехали на отдых вместе. Трехкомнатные квартиры лучше всего сдавать большой семье туристов с детьми, бабушками и дедушками — таким образом можно быть на 50% уверенным, что в вашей квартире будет поддерживаться чистота и порядок, не будет ночных гуляний и жалоб соседей», — советует Станислав Вовченко. ЖИВЕМ ВМЕСТЕ. Конечно, в однокомнатной квартире это сделать нереально. Но если метраж позволяет, стоит задуматься и над таким вариантом. «Во-первых, квартира все время под присмотром, — перечисляет плюсы хозяйка «трешки» Евгения Андреевна. — Во-вторых, можно им готовить за отдельную плату». Кроме того, отпадает необходимость «перебиваться» в летний период по родственникам. С другой стороны, трудно избежать конфликтов, особенно если возраст и образ жизни ваших постояльцев отличается от вашего. Впрочем, у одесситов такой менталитет, что у многих постоянные клиенты переходят в разряд друзей-приятелей.
ГОТОВЬТЕ ДОКУМЕНТЫ НА ЖИЛЬЕ И ТРЕБУЙТЕ ПАСПОРТ Чтобы легально сдавать свое жилье, нужно заключить с жильцом договор и заверить его в нотариальной конторе, а затем выплачивать государству процент от заработанного, который, как правило, составляет не менее 15%. Затем эти доходы и отчисления нужно будет занести в подоходную декларацию, которая сдается раз в год. Более дешевый вариант — стать физическим лицом-предпринимателем (ФОП — укр.). Для этого нужно зарегистрироваться в местной налоговой и выбрать виды деятельности: например, сдача собственной недвижимости (или на пользу третьих лиц, если квартира принадлежит не вам лично), а затем оформить свидетельство о едином налоге. ФОП-одессит на едином налоге ежемесячно выплачивает 200 грн. в казну. Риелторы и сами жильцы могут потребовать предъявить правоустанавливающие документы на жилье. Так что имеет смысл запастись копиями договора купли-продажи, завещания или приватизации (в зависимости от того, каким путем вам досталась квартира). В свою очередь потребуйте у арендатора взглянуть на оригинал паспорта и скопируйте все данные. «При заключении договора внимательно прописывайте все пункты, чтобы избежать неприятных сюрпризов. Особенно важно указать, сколько человек может проживать в квартире, для какой цели сдается жилье, сроки оплаты и выселения, — советует юрист Ксения Проконова. — Сделайте подробную опись имущества. Также стоит в договоре описать состояние самой квартиры (ремонт и т. п.) на момент сдачи. Постарайтесь отключить стационарный телефон или хотя бы выход на межгород и международную связь, если обратное не прописано в договоре. И регулярно наведывайтесь в квартиру, чтобы ее состояние при выселении не вызвало у вас шок». БОНУСЫ: КРЕМ ДЛЯ ЗАГАРА И ЭКСКУРСИИ Если ваша квартира находится на приличном расстоянии от побережья, то клиента придется брать дополнительными бонусами, которые позволят вам заработать больше. Сделав нехитрый ремонт и укомплектовав свое жилье набором бытовой техники, можно увеличить свой заработок почти вдвое. Большинство покупателей интересуются наличием бойлера, который обеспечит бесперебойную подачу горячей воды; собственной, пусть и небольшой кухни, посуды. Для экономкласса дополнительным плюсом будет наличие микроволновки, стиральной машинки. «Правда, микроволновка интересует в основном одиночек. Если люди приезжают отдыхать семьей, им нужна полноценная кухня, — говорит арендодатель с 5-летним стажем Станислав Вовченко. — А вот наличие стиралки позволит увеличить стоимость аренды жилья на $50—100/месяц». Молодежь и студентов можно завлечь при помощи своего выхода в интернет, а тем более наличия компьютера. Выделенная линия интернет и кабельное телевидение — еще один повод повысить арендную плату на $20—50. Нелишним будет снабдить клиентов нехитрыми средствами: кремом для загара, средством против насекомых, зубной пастой, шампунем и т. д. Включив их цену в стоимость аренды. Можно оставить в квартире набор газет и журналов, телефонный справочник. Более состоятельных клиентов интересует отдых под ключ. «Я каждый день прихожу, пока жильцы на море: убираю, стираю, при необходимости глажу, продукты привожу, кушать готовлю по заказу, который мне с вечера сообщают по телефону, — говорит хозяйка «трешки» в центре Евгения Петровна. — За это беру с жильцов $150/неделя сверху, отдельно они оплачивают продукты». Дополнительно заработать позволит и авто. «Многие интересуются наличием автомобильного сопровождения, — говорит управляющий партнер «Первой риелторской компании» Дмитрий Грабина. — Например, людям нужно, чтобы их забрали из аэропорта или с ж/д вокзала, покатали по городу». За подобные услуги в зависимости от регулярности использования авто можно брать от $200/неделя плюс расходы на бензин. ИЩИТЕ РИЕЛТОРА И ЗНАКОМЫХ Одесситы, которых кормит свое жилье, поделились своим опытом, как эффективнее искать квартирантов. «Можно разместить объявления в интернете, также расклеить их на заборах, — рассуждает хозяйка «единички» Светлана Новикова. — Но никогда не знаешь, какие люди прочтут объявления и позвонят. У моей подруги постояльцы «из интернета» всю технику из дома вынесли. Они, как полагается, заплатили за месяц. А через неделю пропали вместе с ее имуществом. Ксероксы паспортов оказались поддельными, так что попала подруга на тысячу баксов». Многие арендодатели не советуют искать клиентов на вокзалах и в интернете. «Я каждый год сдаю дачу знакомым — они приезжают всей семьей. Конечно, для них я делаю скидку. Но, с другой стороны, — абсолютно уверен, что ничего не пропадет, а деньги получу в срок», — говорит владелец домика на Фонтане Михаил. Хозяйка «двушки» на поселке Котовского Марина считает, что выбирать нужно не жильца, а риелтора. «Я собрала по объявлениям телефоны риелторов, а потом методично их обзвонила, объяснив, каких конкретно жильцов ко мне не приводить, — делится опытом Марина. — Потом посмотрела, кто каких клиентов привел, пообщалась с каждым детально и нашла своего риелтора. Отличная девочка: она меня всегда и в цене ориентировала, и выручала не раз». Молодожены Олег и Настя поручили поиски клиентуры свекрови. «Мы каждое лето стараемся отдохнуть за чертой города как минимум месяц, — говорит Олег. — На это время отдаем маме ключи от квартиры, она следит за порядком, жильцами и чтобы те вовремя платили». Елена Петровна ищет постояльцев просто — среди коллег по работе. «Я работаю в одесском филиале киевской компании. Так из желающих отдохнуть в Одессе очередь выстраивается. У менеджеров работы полно, отпуск короткий, не можем тратить время на поиски и смотрины. А поскольку мы вместе работаем — друг другу доверяем». ОБОИ ПРОТИВ ВАНДАЛОВ И ПРЕЙСКУРАНТ НА СТАКАНЫ По нашей просьбе, опытные арендодатели поделились секретами ведения бизнеса. Так, при сдаче жилья в аренду они в один голос советуют акцентировать внимание на личной безопасности и сохранности своего имущества. Бывалые предлагают в первую очередь обратить внимание на внутреннюю отделку помещения и посуду. «Нужно использовать «вандалоустойчивые» материалы: плитку, моющиеся обои, ламинат. И вообще, чем меньше дорогих сердцу фарфоровых скульптурок вы оставите в зоне досягаемости клиента, тем больше вероятность расстаться в хороших отношениях, — шутит хозяин «двушки» в центре города Илья. — Лучше купить посуду из небьющегося стекла и обязательно выставить прейскурант: сколько стоит повреждение каждой вещи в квартире — как в ресторанах делают». Кроме того, не лишним будет составить свод правил с определенными суммами штрафов за нарушения. «Подписав такой документ, человек трижды задумается, прежде чем врубать колонки на полную мощь, скажем, в полночь, — говорит владелица «двушки» Марина. — С другой стороны, потенциальные дебоширы сразу откажутся от ваших услуг». Что касается поисков клиента, то отдельная категория арендодателей уже давно и прочно заняла места на привокзальной площади. Они, как правило, работают на туриста с небольшим бюджетом и плохим знанием города. Привокзальные арендодатели рассказали «Сегодня» о том, что их бизнес хоть и приносит прибыль, но вместе с тем сопряжен с риском для здоровья. «Начать с того, что поиск клиентов на том же ж/д вокзале — это работенка не для слабаков, попробуйте-ка выстоять под палящим солнцем целый день, — поделилась одесситка Виктория. — В прошлом году я из-за теплового удара попала в реанимацию». Кроме того, владельцы жилья часто становятся жертвами обмана. «У меня как-то целый месяц женщина жила, она проходила курс лечения в институте Филатова. Так вот, в конце месяца она мне заявила, что денег у нее нет, но она обязательно вернет, когда будет следующий раз в Одессе. Я ее пожалела, отпустила. С тех пор прошло уже несколько лет. Денег я так и не увидела», — вспоминает арендодатель. Кроме проверки документов, владельцы квартир советуют при знакомстве с клиентами доверять своей интуиции. «И вообще нужно держать ушки на макушке. Хотя, конечно, нельзя отравлять человеку отдых своей подозрительностью, информацию у них нужно собирать корректно», — говорит «бизнесвумен». Кроме того, по словам Виктории, много проблем частникам доставляют госслужащие, прежде всего, милиционеры, которые частенько гоняют владельцев квартир с площади. На них в правовом поле воздействовать не удастся и надо «договариваться». ЛИЧНЫЙ ОПЫТ Серьезной альтернативой посуточной аренде квартир становятся хостелы — мини-гостиницы экономкласса на 10 человек. Как рассказала нам Антонина Суслова, хозяйка одного из хостелов в центре города, для того чтобы сделать небольшой отель из своей квартиры, нужно $2000—3000 стартового капитала. «Эта сумма окупится за один сезон и даже даст прибыль, — уверяет Антонина. — Из мебели в хостеле обязательна только кровать, постояльцы пользуются общей кухней и санузлом на 7—10 человек. И хорошо, когда есть большая комната для общения. Люди, в основном европейцы, приезжают на 1—3 дня — находят меня через интернет». Средняя стоимость одного койко-места — 10 евро. По закону, владелец хостела должен иметь лицензию частного предпринимателя и регулярно платить налог на аренду. Есть и «подводные камни» в этом бизнесе: хостелами часто интересуются СЭС, налоговая и милиция. «Если предприниматель не научится обороняться, прибыли можно не ждать. Все будет уходить на штрафы», — советует Антонина. Летом 60-летняя пенсионерка Елизавета каждый день на протяжении 30 лет занимает «боевой пост» у главного входа на ж/д вокзал. В руках табличка: «Сдается комната у Ланжерона». Елизавета рассказывает: при Союзе дела у частников шли лучше, государство создавало им все условия. Владельцы жилья искали клиентуру через квартирное бюро на Пушкинской. «Теперь оно — на вокзале, но с нами там не хотят сотрудничать, направляют людей в гостиницы», — утверждает женщина. По ее словам, частнику-одиночке работать тяжело, потому что люди предпочитают останавливаться у знакомых или в отелях. «Мои коллеги сотрудничают с маклерами — говорят, так сдать легче», — поделилась Елизавета. Ольга Князь, Александр Запорожец, Олег Константинов